当珠江新城的摩天楼群在晨雾中勾勒出现代化都市的天际线时，占地 38 万平方米的天河马场正站在历史的转折点上。这片见证了广州改革开放浪潮的土地，在 2024 年开春之际再次成为城市发展的焦点 —— 随着美食城商户陆续收到场地收回通知，这场持续十余年的改造拉锯战，终于因 “争取华联 SKP 等项目早日落地” 的官方表态，露出了实质性推进的曙光。

一、从赛马场到商业综合体：32 年的城市记忆切片

1992 年，当广州赛马娱乐总公司在天河区划地而起时，这片位于城市东郊的土地还带着农田的余温。彼时的珠江新城仍是规划图纸上的雏形，而马场已率先开启了广州 “博彩性” 赛马的短暂历史。直到 1999 年因政策调整停赛，这里始终是城市活力的试验场。

2003 年的改建成为关键转折点。当 21 万平方米的场地被改造成汽车交易市场时，两块记分牌作为历史符号被保留下来，仿佛在诉说着昔日马蹄声碎的喧嚣。此后十年，马会家居与汽车城构成了这里的商业骨架：作为广州家居卖场 “鼻祖” 的马会家居，曾是市民选购高端家具的必去之地；而马场汽车城更一度占据广州汽车交易市场的半壁江山。但 2014 年汽车城的停业，如同一个隐喻 —— 当周边的 IFC、西塔等写字楼拔地而起，金融 CBD 的气场逐渐成型，传统商业形态与土地价值的矛盾已不可调和。

“我们在这里经营了十五年，从最初的冷清到后来车水马龙，没想到最终还是要搬离。” 潮廷私房菜的老板望着门口的搬迁公告，语气里满是唏嘘。如今的马场被划分为家居卖场、汽车城（空置）、美食城、高尔夫球场四个板块，而美食城的率先清退，恰似改造乐章的序章。

二、十年收储拉锯战：股权迷宫与规划争议的破局之路

自 2013 年广州市国资委明确 “收储目标” 以来，马场改造为何迟迟未能落地？究其根本，复杂的股权结构与规划争议如同两道枷锁。

这块土地的权属背后，盘根错节地牵扯着市属国企、区属国企与石牌村、石东村的集体利益。曾有业内人士透露，仅厘清土地使用权与经营权的归属，就耗费了数年时间。而规划层面的争议则更具公众关注度：从足球场、体育中心到城市公园，各种设想在民间流传，反映出市民对黄金地块功能定位的高度期待。直到 2021 年《天河区马场地块功能提升发展策划项目竞争性磋商公告》的发布，“对标北京 SKP” 的定位才为这场争论画上阶段性句号。

“不是不想改，是改起来太难。” 一位参与前期规划的专家坦言，38 万平方米的体量相当于 53 个标准足球场，如此大规模的城市更新项目，既要平衡各方利益，又要匹配 CBD 的未来定位，“每一步都像在走钢丝”。而此次美食城的收回，被市场解读为各方 “妥协” 的第一步 —— 尽管马会家居仍在正常营业，但千万级的翻新投入与 “铺位抢手” 的现状，似乎暗示着商户对未来的复杂心态。

三、SKP 落子：广州高端消费市场的 “补位之战”

当北京 SKP 的玻璃穹顶在朝阳商圈折射出奢侈品的光芒时，广州高端商业市场的空白早已成为城市的 “意难平”。作为全国仅有三家的 SKP 品牌，其选址向来严苛：北京 SKP 年销售额连续多年位居全球高端商场前列，西安 SKP 改写了西北奢侈品商业格局，重庆 SKP 则成为西南消费升级的地标。

根据业内消息，广州 SKP 项目将由越秀地产承建、北京华联运营，这一组合颇具深意：越秀作为本土国企，在珠江新城拥有 IFC、国金天地等标杆项目，对区域开发经验丰富；而北京华联则携 SKP 品牌的运营优势，填补广州高端商业的短板。值得注意的是，2023 年底北京华联已签约 IFC 写字楼作为办公室，这一动作被视为项目落地的前兆。

“广州不缺消费力，缺的是能承载顶级品牌的商业载体。” 一位奢侈品行业分析师指出，相比北京、上海、深圳，广州的高端商场数量与城市经济地位并不匹配。若 SKP 能落地马场，不仅能吸引 LV、Gucci 等一线品牌的区域首店，更可能重塑华南高端消费的版图 —— 想象一下，未来珠江新城将形成以 K11、天环、太古汇为中高端矩阵，SKP 为塔尖的商业生态，这种能级的提升对城市竞争力的拉动不可估量。

四、城市更新的深层逻辑：从 “空间重构” 到 “价值升维”

在粤港澳大湾区建设的背景下，天河马场的改造早已超越商业项目的范畴，成为广州 “强中心” 战略的关键落子。陈加猛书记在高质量发展大会上强调的 “专班化、项目化、差异化” 推进，直指城市更新的效率痛点 —— 当 CBD 土地开发趋近饱和，存量地块的功能迭代就成为拓展经济纵深的必然选择。

从马场汽车城停业到如今美食城清退，这片土地的每一次调整都映射着城市产业的升级轨迹。有规划专家分析，未来马场地块可能形成 “高端商业 + 总部经济” 的复合业态：SKP 等商业体作为流量引擎，吸引高端消费人群；周边则配套建设甲级写字楼，承接金融、科技总部的入驻需求。这种 “以商促产、以产兴城” 的模式，正是对标纽约曼哈顿、东京银座等国际 CBD 的成熟经验。

而对于普通市民而言，更关心的或许是记忆地标的去留。据悉，马场的记分牌、部分赛马相关设施将作为历史元素保留，融入新的城市设计中。这种 “保留记忆、激活未来” 的更新理念，让 32 年的城市记忆得以在新的载体中延续。

尾声：当马蹄声远去，新的城市交响正在奏响

夕阳下的马场美食城，商户们忙着打包货物，卡车引擎的轰鸣声取代了往日的觥筹交错。不远处，马会家居的橱窗里，AI 智能床垫的灯光依然明亮，仿佛在诉说着传统与未来的碰撞。

SKP 的落地仍需时间验证，但天河马场的改造已然按下 “加速键”。这场跨越十余年的城市更新，不仅是一次土地功能的重塑，更是广州向国际消费中心城市迈进的关键一步。当珠江新城的霓虹再次点亮，这片见证了城市成长的土地，终将在新的时代坐标中，书写下属于自己的新篇章。